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调控态度决定房价走势

现在房地产市场是冰火两重天,部分二三线城市由于价格上涨过快,陷入是否要被列入限购名单的激烈讨论中。而一些已经限购的城市也出现了房价下跌的报道,如北京的数据似乎一直在下跌中。虽然也有媒体说是“假摔”,但不管真跌也好,“假摔”也好,持续快速增长的局面是确实被控制住了。


这可以看出资金过剩对我国房价走势有着决定性的作用,行政性的限购手段又为某些城市筑坝隔离了流动性带来的房价冲击波,两者的作用造成了当前不同城市的楼市价格走势差异。只要市场整体资金过剩局面还存在,如果不被限购,二三线城市的房价走势估计将持续。从去年下半年开始陆续实行的限购政策持续执行至今,被限购的城市未来一段时间房价是否会出现波动,倒是颇值得探讨。


一个城市的房价是涨是跌,总归是受当地供求关系的影响。当然市场上的实际供求都可能因一些因素发生变动,比如限购就是政策对投资需求的硬性控制,而分批入市、囤房是企业对实际供应量的弹性控制。要分析未来价格走势,还得从供求两方面未来的变动入手。


首先,限购城市的房地产需求波动不会太大。最近一段时间,宏观调控政策严控资金总量,但流动性过剩局面未变,央行数据显示,上半年我国广义货币M2仍然增长了5.5万亿元,达到78万亿元的规模。另一方面,由于利率持续低于物价指数,现在甚至达到3%的差距,各路资金寻求保值的要求非常迫切。限购放松,则资金汹涌而至,前功尽弃,甚至反弹更猛。主管部门官员近日明确表态,限购年内不取消,下半年限购政策不放松,防波堤还在,投资需求仍然受控。这一点奠定了整个限购城市房价走势的基础。


其次,在供应面上,需要从开发商的资金压力角度考虑其是否愿意多推出房屋。不差钱,尽可以扛着高价慢慢卖,如果资金压力够大,薄利多销成为必然的选择。


房地产企业的资金压力越来越大。去年下半年开始,金融机构全面收紧对房地产行业的信贷,按照开发商的说法,要从银行贷到钱几乎不可能。同时国家对上市融资或扩股进行了极度严格的审查,使得2010年房地产企业在资本市场总融资额为155.6亿元,仅为2009年的12.9%。企业只能寻求非银行的融资渠道,如通过信托,基金,民间借贷等高成本方式融资。上月绿城中国和平安信托联合发起一个信托产品,筹资不超过30亿元,投资周期为3年~5年,预计年回报率在20%以上。一些中小企业通过民间借贷来筹资,成本也高达20%左右。


企业头疼的不仅是高的财务成本,还有低迷成交量带来的资金回笼缓慢问题。北京7月份新上市期房住宅签约率仅为7.1%,很多企业资金被套在项目上无法回笼。那些主要项目集中于限购城市的开发商则无疑压力巨大,提高销售速度,增加销售数量,加快资金回笼成为其不得已的选择。


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